GAYRİMENKUL HUKUKU GENEL BİLGİLENDİRME-3

Hisseli Tapu

• Gayrimenkullerin hak sahipliği tapu belgeleri ile belirlenir. Bir taşınmazın sahibi tapu sicilinde yazan kişidir. Bununla birlikte bir gayrimenkule (ev, arsa, dükkan vb.) birden fazla kişi aynı anda malik olabilir. Türk hukukunda iki tip birden çok kişinin malik olduğu mülkiyet tipi düzenlenmiştir; paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.

• Paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir. Malın malikleri malın her yeri üzerinde belli oranlarda maliktirler.

• Elbirliği mülkiyeti ise daha özel bir mülkiyet türüdür. Burada belli oranlar yoktur. Burada birden çok kişi herhangi bir pay söz konusu olmaksızın malın her noktasında mülkiyet hakkı sahibidir.

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır/Bölünür?

• Hisseli tapu ayırma işlemi hukuki süreç içerisinde birkaç aşamadan oluşmaktadır. Ancak hisseli tapu bölme işlemi, tapuda tek olan ama birden fazla kişinin üzerinde hisselere sahip olduğu tapunun ayrı ayrı tapular halinde bölünmesidir.

• Hisseli tapu ayırma işlemi belediyenin bu işlem için görevlendirdiği kurumu tarafından gerçekleştirilir. Burada işin içine kadastro faaliyeti girmekte ve belirli araştırmalar yapılmaktadır. Tapunun bölünmeye müsait olup olmadığı, apartman dairesi ise plan ve projenin uygunluğu değerlendirilir. Eğer ekim dikim yapılan tarla – arsa ise ayrıca başka mevzuatta belirlenen bölünme sınırları gözetilir ki tarım arazisinin ise bölünmesi oldukça zordur.

• Bölme başvurularının olumlu sonuçlanmaması durumunda yargıya başvurulması da mümkündür.

Önalım(Şufa) Hakkı (Hisseli Tapu Satış İptal Davası)

• Hisseli tapu satıldığı zaman diğer paydaşların kanundan doğan önalım haklarını kullanması ile bu satışı iptal ettirmeleri mümkündür. Bu ise şu şekilde olur:

• Önalım hakkı dava yoluyla kullanılabilen bir haktır. Diğer paydaşlara o payın dışarıdan birine satılması durumunda bu payı kendilerinin satın alması imkanını sağlar. Ama bunun için dava açılması zorunludur.

• Hisseli tapu satışı yapıldığı zaman bu satış işlemi diğer paydaşlara noter ile bildirilirse diğer paydaşlar bu bildirimi takip eden 3 ay içinde önalım talepli dava açmak zorundadır. Aksi halde önalım hakları düşer.

• Eğer diğer paydaşlara bildirim yapılmamışsa önalım hakkını kullanmak için gereken süre 2 yıla çıkar. Bu durumda da 2 yıl içinde kullanılmayan önalım hakkı sona erer.

• Önalım hakkını kullanan paydaş o payı satın almak durumundadır.

• Önalım hakkı sadece paylı mülkiyetlerde geçerlidir.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Eğer paydaşlardan birisinin borcu dolayısıyla icra takibi gerçekleşmiş ve bu takip sonrasında pay üzerinde haciz konulmuşsa ve ardından süreç satış istemeye kadar varmışsa bu noktada artık diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz.

Önalım hakkı, bunun haricinde yukarıda bahsettiğimiz sürelerin aşılması durumunda da kullanılamaz.

Ayrıca pay devri, anne-baba, çocuk, eş gibi çok yakın akrabaya yapılan pay devri durumunda da şufa hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir.

Eğer payı satın alan kişi zaten önceden de o taşınmaz üzerinde paydaş ise bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Yani kişi önceden paydaş idi ve bir şekilde paydaşlıktan çıktı ve tekrardan paydaş oldu ise bu kişiye karşı şufa hakkı kullanımı kabul edilmemektedir.

Hisseli Tapunun Ayrılmasında İzalei Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)

• Türk Medeni Kanunu hükümleri genel olarak hiçbir hisseli tapu sahibinin ortaklık devamına tahammül etmesi gerekmediği yönünde düzenlenmiştir.

• Bu nedenle ortaklar, paylı malikler vs. ortaklığın giderilmesi (izalei şüyu) prosedürü ile paylı mülkiyete son verebilir.

• Ortaklığın giderilmesi dediğimiz işlem tarafların anlaşamaması durumunda dava yolu ile yapılabilir.

Ecrimisil (El Atmanın Önlenmesi) Davası Nedir?

• Ecrimisil davası esasen bir alacağın tespitini konu edinir. Eger̆ paydaslardaņ  biri, digerinin̆  kullanımını engelliyorsa, askıņ           kullanım yapıyorsa veya üçüncü bir kisiyȩ yaptırıyorsa o zaman ecrimisil davasını da açabileceği kabul edilmelidir.

• Yargıtay bu davanın açılabilmesi için şöyle bir şart aramaktadır: paydaslardaņ     biri malı fazla kullanıyor, diğeride bir şey demiyor, memnunmuş gibi hareket ediyor. Karsı̧ tarafa itiraz etmiyor.Günün birinde çıkıp ecrimisil davası acabiliŗ mi sorusunu şu şekilde cevaplıyor: Paydaşlardan biri diğerinin hakkına engel olacak şekilde kullanım yapıyorsa hakkı engellenen kişi önce bir uyarı yapmak zorundadır. Bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Uygulamada buna intifadan men kararı denmektedir. Bunun anlamı ‘benim kullanımımı engelliyorsun, bu kullanımını kaldır’ demektir. Yargıtay böyle bir bildirimin olmasının aramaktadır.