GAYRİMENKUL HUKUKU GENEL BİLGİLENDİRME-4
Kamulaştırma
Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesidir.
Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara hak sahibi olur.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir ?
Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi bazı şartların varlığına bağlıdır:
Kamulaştırma sadece “yetkili idare” tarafından yapılır.
Kamulaştırmayı zorunlu kılan bir “kamu yararı” bulunmalıdır.
Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu olan taşınmaz” bir maldır.
Kamulaştırılan taşınmazın bedeli “peşin” ödenir.
Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki esaslara göre belirlenir.
Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?
Kamulaştırmayı yapacak idare, ilk olarak kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar.
Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa fiilen elinde bulunduranları ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.
Tapu maliki ölü ise mirasçıların tespit edilmesi gerekir.
İdare tarafından taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri bulunmaması durumunda bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenir.
Vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
Kamulaştırmada işlemi sonrasında yaşanacak hukuki süreçlerde yapılacak bu tespitler son derece önemlidir. Nitekim daha sonra açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım gösterilmesi zorunludur.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nedir?
Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde idarelerin kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünü uygulayacağı hükme bağlanmıştır.
Burada amaçlanan zaman kaybını önleyen pratik bir yöntemle, idarenin kendi içerisinde kurup görevlendirecekleri bir kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini tespit ettirmektir.
Ayrıca yine kamulaştırma işlemini yapan idare, kendi bünyesinde oluşturacağı uzlaştırma komisyonu aracılığıyla, kıymet takdiri komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden, pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini gerçekleştirir.
Bu yöntemle kamulaştırma işleminde, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışılarak, en kısa sürede kamulaştırma sürecinin kesinleştirilmesi hedeflenmiştir.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. (Kamulaştırma Kanunu m.8)
NOT;
Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus da, kamulaştırılan taşınmazların özgülendikleri kamulaştırma amacı dışında başka bir amaca tahsis edilemeyecekleridir. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan ya da özgülendikleri amaç için kullanılmayan taşınmazlarla ilgili olarak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır . Nitekim, Kamulaştırma kanunun 23.maddesi bu hususu düzenlemiştir.
Taşınmazda, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. (Kamulaştırma Kanunu m.23)
Kamulaştırmada Taşınmaz Sahiplerinin İdarece Davet Edilmesi
Kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaz sahibi, uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir.
Buradaki uzlaşma davetinin amacı, taşınmaz sahipleri ile idarenin uzlaşarak kamulaştırma sürecini mahkemeye taşımadan sonlandırmaktır.
Kamulaştırmayı yapan idare, ancak taşınmaz sahiplerini uzlaşmaya davet etmesi ve yapılan anlaşma görüşmelerinin sonuçsuz kalması durumunda dava açma hakkına sahiptir.
Bu husus dava şartı olarak düzenlenmiştir. İdare sadece bu şartın gerçekleşmesi durumunda dava açabilir ve taşınmazın bedelinin tespitini ve kendi adına tescilini mahkemeden isteyebilir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası Hangi Mahkemede Görülür?
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle birlikte, kıymet takdiri komisyonu aracılığıyla yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder.
İdare müracaatında taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitine ve idare adına tesciline karar verilmesini ister.
İdarenin kamulaştırılan taşınmaz malın bedelinin tespitini ve idare adına tescilini mahkemeden isteme hakkının doğması için, öncelikle yasanın 8. Maddesi hükmü uyarınca taşınmaz sahibi ile anlaşma yoluyla satın alma girişiminin sonuçsuz kalması gerekir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili talebiyle açılacak davalarda görevli mahkemeler, Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Kamulaştırılma kanunundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.(Kamulaştırma Kanunu m.37)
Kamulaştırma kararının varlığına karşı açılacak iptal davalarında, görevli mahkemelerin idare mahkemeleri ve görev yerinin idari yargı olduğu unutulmamalıdır.
Mahkemeye ibraz edilen ve kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel bağlayıcı olmayıp, mahkeme tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından yararlanarak kamulaştırma bedelini tespit eder.
Taşınmaz sahibinin yabancı uyruklu olması durumunda kamulaştırma işleminde farklı bir yolun izleneceğine ilişkin bir yasal düzenleme yoktur. Yabancı uyruklular için aynı kamulaştırma usulü izlenir.
Kamulaştırma Bedeli Bilirkişi Raporunda Nasıl Belirlenir?
Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti, taşınmazın cinsini, nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını, her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını ve resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini raporunda belirtir.
Ayrıca bilirkişi heyeti kamulaştırılan arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine raporunda yer verir.
Yine bilirkişi heyeti kamulaştırılan arsalarda , kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini dikkate alır, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde etkili olan diğer tüm objektif kriterlerle birlikte kamulaştırılan malın değerini belirler ve mahkemenin takdirine sunar.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. (Kamulaştırma Kanunu m.11)
Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma usulü olmayıp, yasada yer alan belirli hallerde uygulanan istisnai bir yoldur. 3634 sayılı Milli Müdafaa
Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanır.
Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmazın bilirkişilerce değeri tespit edilir ve mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur.
İstinaf Yolu Kapalıdır.
