GAYRİMENKUL HUKUKU GENEL BİLGİLENDİRME-1
Kiracı Ev Sahibi Uyuşmazlıkları
Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollarla çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli yollarla sağlanabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracı tahliyesi davası, tahliye talepli icra takibi vs. çeşitli yollar mevcuttur.
Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur.
İcra İflas Kanunu 13 Örnek Takip Yolu
Kiracı Tahliyesi – Kiracıyı Çıkarma Dava Süreci
Kiracıyı çıkarma hallerini genel olarak özetleyecek olursak;
1.Kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet eden kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
2.Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye mümkün olabilir.
3.Kiracıdan alınacak tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkündür.
4.Kira kirayı ödenmezse aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
5.Kiracı kirayı ödemezse tahliye talepli icra takibi yapılarak kiracıya süre tanınır ve süre sonunda ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde daha kısa süren bir tahliye davası açılabilir.
6.Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması ve kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi halinde gene tahliye davası açılabilir.
7.Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli hallerin varlığı söz konusu ise gene kiracının çıkarılması davası açılabilir.
8.Kiracı eğer özenli davranma yükümlülüğüne aykırı davranıyorsa gene tahliye mümkündür.
9.İflas eden kiracının verilen süre içerisinde güvence göstermemesi halinde kiracıyı çıkarma mümkündür.
Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur
Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda olan bir bir sözleşme değildir.
Kira sözleşmesin hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlar;
1.Taraf Bilgileri eksiksiz yazılması gerekir
2.Taşınmazın adres bilgisi doğru ve eksiksiz yazılması gerekir.
3.Kira bedeli para cinsi, ödeme tarihi, şekli, artış oranı, ödememe halinde doğacak sonuçlar vs. kanunun öngördüğü düzene göre yer almalıdır. Bu noktada şu çok önemlidir, kanunda yer alan mutlak hükümlere aykırılık teşkil edecek şekilde anlaşma sağlanamaz. Örneğin kiracı aleyhine kira bedeli ödenmediğinde kanunun öngördüğü prosedürden daha ağır yükümlülükler yüklenemez. Bu nedenle sözleşmenin çok dikkatli hazırlanması gerekir.
4.Sözleşme tarihi de oldukça önemlidir.
5.Kiralanan içerisindeki demirbaşların da düzgün ve net bir şekilde yazılması gerekir. Aksi halde olası bir uyuşmazlıkta hükümler kiracı lehine yorumlanacaktır.
6.Sözleşmeye kefil eklenebilir. Depozitonun miktarı, hangi hallerde iade edileceği vs. belirlenebilir. Ancak gene kiracıya kanunda tanınan hakların aleyhine bir belirleme yapılamaz. Örneğin kiralananın erken tahliye edilmesi durumunda depozito yanacaktır şeklinde bir belirleme yapılamaz.
7.Kiraya verenin borçları, kiracının borçları, hak ve yükümlülükler vs. somut kira ilişkisinin özellikleri göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır.
